来源：华尔街见闻   文 / 张家伟

在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧：一线城市库存大降，房价持续疯涨，而亟待去库存的三四线城市房价却仍“未见底”。

据《第一财经日报》报道，综合机构最新数据和受访业内人士的看法来看，2016 年的楼市，将呈现一线坚挺、二线复苏、三四线持续承压的局面。而相应的，房价也将在城市分化、区域分化的道路上越走越远。

一线城市房价“不封顶”

市场机构克而瑞的最新数据显示，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，上海只够卖3.7个月。具体来看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已经降至3.7个月；北京的消化周期为9.2个月；广州的数据显示为7.5个月；深圳商品住宅消化周期为8.7个月。

《第一财经日报》称，库存难题似乎特指三四线城市，与一线城市没有半毛钱关系。远离库存难题的一线城市，房价还在延续去年年尾的涨势，继续“高开高走”。

来自上海链家的数据显示，1 月上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米，环比上涨6.9%，同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。

年前首付门槛的降低及年后房地产交易环节契税、营业税优惠政策的出台，虽然主要针对的并非一线城市，但市场心理开始发生变化，一线城市二手房交易已进入“卖方市场”，更多房东开始惜售观望，市场房源越来越少。

过去一年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创出历史新高，成交均价同比上涨18%，而对于市区的中高端楼盘成交均价同比不乏超过50%的增加。比如普陀位于中环的某楼盘，一套140平方米的房屋，2015年初销售价格为500万元，今年初则卖到了800万元。

澎湃新闻援引易居智库研究总监严跃进称，上海去库存周期明显偏小，这是上海近期房价疯狂上涨的重要原因所在。从实际情况看，上海目前最大的问题不是去库存，而是需要积极补库存。否则后续房价上涨的压力会继续增大。

此外，《第一财经日报》援引亚豪机构统计数据称，今年1 月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6462 套，成交面积67.37 万平方米，环比分别下滑34%、37%，同比分别增加28%、16%。与此同时，1 月北京商品住宅成交均价为3.04 万元/平方米，环比、同比均出现下滑。虽然相比2015 年年底的成交旺局，1 月成交量有所下滑，但是与去年同期相比却处于高位水平。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，每年的1 月与2 月份由于受到“春节大迁徙”的影响，北京房地产市场均处于一年内的低位水平，但是从同比数据来看，2016 年的1 月成交情况可以称得上是“高起点”。

深圳房价继续高歌猛进。根据深圳市规划和国土资源委员会发布的数据，1 月深圳新房成交均价再攀新高，已达4.65 万元/平方米，同比上涨74.27%，环比增长9.51%；二手住宅1 月共成交15159 套，同比上涨74.12%，环比增长19.43%。

《人民日报》今日刊发时评称，中国的房地产市场有着鲜明的地域特点，房价过高和库存过多都不是全局性问题，解决问题要因地施策，留下弹性空间。比如，此前出台的降低购房首付、契税和营业税的政策，就把北上广深等地排除在外。同理，化解库存既没有万能药，也没有速效药，各地结合实际探索出的经验，才最有效。

三四线城市依然面临库存难题

穆迪助理副总裁、分析师刘致伶对《第一财经日报》记者表示：“中国政府将继续采取措施降低国内住宅库存总体水平。”穆迪还在报告中指出，三四线城市面临的库存风险较高，这体现为这些城市的房价承压，住宅销售缓慢。

中国指数研究院的数据显示，2015年，三四线城市共推出土地面积69762 万平方米，同比减少14%；共成交土地面积49652 万平方米，同比减少18%；土地出让金6554 亿元，同比减少19%。

三四线城市的高库存反向成为土地市场的压力。例如徐州，根据中国指数研究院的数据，截至2015 年底，该城市商品房可售面积为2085万平方米，去化时间达22 个月。同时，徐州自2010 年以来土地成交量较大，住宅用地成交面积与商品住宅销售面积的比值高达5.6，土地库存高企，已超出市场的消化能力。

更有开发商选择了从部分前景较差的中小城市抽身离场从而断臂求生。2016 年伊始，已出现房企在三四线城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下属公司与广东省河源市地方政府签订协议，将河源塞纳湾未开发土地退还给当地政府。根据协议，地方政府收回未开发土地约62万平方米，并在通过招拍挂方式重新出让后，退还地价款约为人民币6.99亿元。

“一线城市受资源稀缺限制，仍为房企必争之地，高地价向远郊区蔓延，品牌房企继续深化一线城市布局，联合体拿地的形式将日趋普遍。三四线城市由于去库存压力，市场供需及价格仍会维持较低水平。”中国指数研究院在报告中这样说道。

不过，面对一线城市越来越高的地价，一些品牌房企也开始持谨慎态度。孙宏斌曾对《第一财经日报》记者表示：“2016 年我们买地会更小心，一定不能把自己弄进坑里，拿一块很贵的地让自己陷在里面，要控制风险。”